居ながら改修工事の施工管理｜建築改修で守る7つの約束事

居ながら改修とは、事務所・商業施設・病院などの建物を、利用者が使い続けたまま改修する工事のことです。施工管理の要点は「建物で過ごす人の日常を止めない仕組み」を作ることにあり、事前調査・区画・騒音作業の時間帯・ライフラインの切り替え・毎日の原状回復・窓口の一本化・火気と防災の7つに整理できます。

国土交通省の「公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）」（以下「改修標仕」）も、施工日・施工時間の制約、既存部分の養生、仮設間仕切り、騒音・粉じん対策、建物内での火気の原則禁止などを定めています。民間工事でも発注者との取り決めのたたき台に使えます。具体的な条件は設計図書・特記仕様書で確認してください。

居ながら改修は「工事」と「配慮」の両方が品質になる

居ながら改修は、新築とはまったく別の競技です。クレームは工事品質より「うるさい・汚い・聞いていない」から生まれます。逆に言えば、配慮を仕組みにできる会社は、この分野でリピートを獲得し続けられます。

【早見表】7つの約束事と改修標仕（令和7年版）の対応

約束事	現場で決めること	改修標仕の関係規定
1. 事前調査	図面と現況の照合、使われ方、石綿	1.5 石綿含有建材の調査（書面調査と現地での目視）、1.6 施工調査（設計図書と異なれば協議）
2. 区画	粉じん・音・視線・空気の遮り方、避難経路	2.3.1 既存部分の養生（仮設間仕切りの範囲外にじんあいを飛散させない）、2.3.2 仮設間仕切り（A種〜C種、特記がなければC種）
3. 音と振動	大きな音の出る作業の時間帯	1.3.5 施工条件（行政機関の休日は施工しない、夜間施工は事前に監督職員の承諾）、2.1.3 騒音・粉じん等の対策
4. ライフライン	停止範囲・通知・復旧手順	1.3.7 施工中の安全確保（既設配管等に支障をきたさない施工方法を定める）
5. 原状回復	片付け・養生・施錠・搬入経路	1.3.13 既存部分等への処置、表2.2.1 運搬方法（既存エレベーター・既存階段等）、2.3.1 搬入経路の養生
6. 窓口	発信・受付の窓口と記録	1.3.7 近隣等との折衝（苦情には直ちに誠意をもって対応し、経過を記録して報告）
7. 火気・防災	火気の可否、感知器養生の復旧	1.3.8 火気の取扱い（建築物内では火気を使用しないのが原則）、1.3.11 SDSの常備と表示

約束1: 事前調査に時間を惜しまない

図面と現況は必ずずれている前提で臨みます。

• 既存図面と現況の照合（過去の改修で図面にない配管・配線が増えているのが普通です）
• 天井裏・床下・シャフト内の現況記録（写真と動画で網羅的に）
• 解体範囲の石綿含有建材の事前調査（法令上の義務があります。石綿事前調査の流れ参照）
• 建物の使われ方の観察: 人の動線、繁忙時間帯、搬入口の使用状況、近隣との関係

「使われ方」は図面に載っていません。可能なら平日と休日の両方で現地を見ておくと、計画の精度が変わります。

約束2: 区画は「音・粉じん・視線・空気」の4つで設計する

• 粉じん: 防じんシート・パネルによる区画と、負圧管理（工事側の気圧を下げて粉じんを漏らさない）の要否
• 音: 遮音パネルの選定と、構造体を伝う音への配慮
• 視線: 利用者から工事の乱雑さが見えない目隠し
• 空気: 空調・換気系統の縁切り。塗料・接着剤の臭気が使用エリアの空調に回る事故は定番クレームです（内装工事の粉じん・有機溶剤対策参照）

改修標仕の仮設間仕切りは、A種（軽量鉄骨材等の支柱に両面合板又はせっこうボード張り、内部にグラスウール等を充填）、B種（片面張り）、C種（単管下地等に全面シート張り）で、特記がなければC種です。遮音や防犯が要る区画は、見積前にA種・B種の要否を発注者と確認します。避難経路の確保はすべてに優先し、塞ぐ場合は代替経路の計画と表示、関係機関への確認を事前に行います。

約束3: 音と振動は「時間帯の合意」で管理する

• 音の大きい作業（斫り・アンカー打ち・コア抜き）を洗い出し、作業時間帯をビル管理者・テナントと合意する
• 躯体を伝う振動音は区画では防げません。上下階への周知が必要です
• 「うるさい作業予定表」を週単位で掲示・配布する。予告された騒音はクレームになりにくく、不意打ちの騒音は小さくてもクレームになります

公共工事では行政機関の休日は施工しないのが原則で、施工時間の定めがない場合の夜間施工には監督職員の事前承諾が要ります（改修標仕1.3.5）。夜間・休日に寄せる前に、契約条件を確かめます（建築現場の近隣対応参照）。

約束4: ライフラインの切り替えは「予行演習」まで

• 停止の影響範囲を系統図と現地で二重確認する（図面上は別系統でも実際は繋がっていた、が最も怖い）
• 停止日時の合意と、影響を受ける相手への個別の通知
• 復旧確認の手順と担当、復旧できない場合の代替手段（仮設電源・仮設給水）
• サーバー・医療機器・冷蔵設備など「止めてはいけないもの」のリストアップと養生

大規模な切り替えは、手順書を作り、関係者で読み合わせをしてから臨みます（設備との取り合い調整参照）。

約束5: 毎日「原状回復」して帰る

翌朝、利用者が普段どおり建物を使える状態に戻して帰る。資材は所定の置場へ、養生の乱れは直し、共用部と搬入経路を清掃し、区画の施錠を確認する。この時間を工程と見積に織り込んでいるかが、居ながら改修に慣れた会社の分かれ目です。終業時の確認を1枚のチェック表にし、退場前に職長がサインする運用にすると属人化しません。

終業時チェックリスト

• 資材・工具を所定の置場に戻した
• 区画・養生（床・壁・既存家具・搬入経路）の乱れを直し、共用部を清掃した
• 感知器などの一時的な養生を外し、台帳に復旧を記録した
• 火気を使った場所の残り火・異常がないことを確認した
• 工事区画を施錠し、避難経路がふさがれていないことを確認した
• 翌日の作業予定（音の出る作業・停止の予定）を掲示した

約束6: 情報共有の窓口を一本化する

• 発信: 工事案内・週間予定・停止通知の様式と配布ルートを、ビル管理者と決めて統一する
• 受信: 苦情・要望の受付窓口（現場代理人の連絡先）を掲示し、受けた内容と対応を記録する
• 発注者・ビル管理者との定例を毎週行い、テナントの声を吸い上げる

テナント担当者が別々の職人に個別要望を伝え始めると現場は混乱します。「要望は窓口へ」を丁寧に徹底することが、結果的に相手のためにもなります。

約束7: 火気・防災は「使用中の建物」の水準で

改修標仕は建築物内での火気使用を原則禁止とし、やむを得ず使う場合や火花が出る作業では、消火器等の設置、可燃物の除去、防炎シート等による養生と火花の飛散防止、作業後の点検を求めています（1.3.8）。監視人と残り火確認は火気作業の管理の手順で行います。感知器の一時的な養生は、復旧忘れが即、防災機能の欠落になります。養生と復旧を台帳で管理し、その日のうちに戻す。消防設備の停止を伴う場合は、建物側の防災管理者と代替措置を事前に決めます。

工程は「建物の暦」から逆算する

• テナントの営業日・繁忙期（商業施設なら土日とセール期、事務所なら月末月初・決算期、医療施設なら診療時間）
• 建物の年間行事（入試・監査・棚卸し・イベント）と、工事を止めるべき期間
• ビル管理側の点検日程（消防点検・受変電の年次点検）

この暦の上に作業を配置すると、実際に工事ができる時間は思いのほか限られます。夜間・休日の工程が多いなら、労務割増と作業効率の低下を工程と見積の両方に織り込み、新築と同じ物量でも工期が延びることを受注段階で発注者と共有します（建築工事の工程表参照）。

見積と工程への織り込みを忘れずに

夜間・休日作業の割増、区画と養生、日々の片付け、切り替えの手順書づくり。これらを「配慮」という名のサービスで提供すると、赤字と疲弊が待っています。仮設間仕切りの種別、運搬方法、養生の範囲は改修標仕でも特記事項なので、見積前に条件を確定させます。改修の予算の考え方は実行予算書の作り方の改修の項もあわせてご覧ください。

よくある質問

Q. 居ながら改修で施工管理者が最初にすべきことは。 A. 図面と現況の照合、石綿含有建材の事前調査、そして建物の使われ方（動線・繁忙時間帯・搬入口）の観察です。工程と区画はこの調査を前提に組みます。

Q. 夜間や休日に施工してよいですか。 A. 契約条件によります。改修標仕では行政機関の休日は施工しないのが原則で、定めのない夜間施工は事前に監督職員の承諾が必要です。民間工事でも発注者・ビル管理者との合意が前提です。

まとめ

居ながら改修の施工管理は、調査・区画・時間帯合意・切り替え・日々の原状回復・窓口一本化・防災水準の7つの約束事で組み立てます。守るべきは工事の品質だけでなく、建物で過ごす人の日常です。7つの約束を仕組みにした会社には、次の改修の指名が続きます。外壁改修を伴う場合は外壁タイルの剥落対策もご覧ください。

出典・参考

• 国土交通省大臣官房官庁営繕部「公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版」1.3.5、1.3.7、1.3.8、1.3.11、1.3.13、1.5、1.6、2.1.3、2.2.1（表2.2.1）、2.3: https://www.mlit.go.jp/gobuild/gobuild_tk6_000074.html

※ 2026年10月1日：冒頭で居ながら改修の意味と施工管理の要点を言い切る構成に見直し、出典で確かめられない工期・作業効率の数値を削除し、公共建築改修工事標準仕様書との対応表・終業時チェックリスト・よくある質問・出典を追加しました。